Demandas por Daños de Construcción Adyacente

Demandas por daños de construcción adyacente

El avance urbano en la mayoría de ciudades de todo el mundo lleva a la construcción de complejos de departamentos que se realizan en lugares cada vez más reducidos y cercanos a otras propiedades. Este tipo de proyectos pueden generar demandas por daños de construcción adyacente. ¿De qué se trata?

Como ocurre con la mayoría de los desastres, los daños a la construcción causados ​​por proyectos cercanos están completamente fuera de su control.

Daños ocasionados por obras de construcción adyacentes

En proyectos de construcción basados ​​en entornos urbanos, siempre existe el riesgo de que se produzcan daños desde o hacia las estructuras circundantes.

Este es particularmente el caso cuando el trabajo de construcción implica altos niveles de ruido o vibración, excavación profunda, demolición, deshidratación, etc.

Sin embargo, a menudo es difícil diferenciar entre daños preexistentes y daños causados ​​por obras de construcción , ya que pocas estructuras están completamente libres de defectos o signos de deterioro.

El examen posterior a la construcción puede implicar la comparación de fotografías y estudios de elevación para resolver problemas relacionados con el posible daño causado.

Cuando se va a realizar un trabajo de construcción importante, como demolición o excavación, cerca de otras estructuras, el desarrollador debe realizar un estudio de estado para evaluar cómo el trabajo podría afectar de manera factible su entorno inmediato.

Esta encuesta también se utilizará para identificar y registrar cualquier deficiencia en el sitio o la propiedad, como la extensión de las grietas antes de comenzar el trabajo.

Los registros de este relevamiento se utilizan como ‘línea de base’ para identificar los daños causados ​​por las obras planificadas.

Los desarrolladores pueden establecer las responsabilidades en que pueda incurrir por ellos, que les permite considerar disposiciones especiales o limitaciones acerca de la empresa de los de trabajo actividades.

Es una práctica estándar que los constructores tengan un seguro contra todo riesgo adecuado para el contratista, una póliza que cubra todos los riesgos de daños producidos por construcciones colindantes normalmente asociados con un proyecto de construcción.

Esto se aplicará en caso de que un constructor cause daños en el sitio o en la propiedad adyacente mientras realiza las obras.

Actividades como el hincado de pilotes o la compactación del suelo provocan vibraciones que pueden dañar las estructuras circundantes.

Las deformaciones del suelo conocidas como ondas de Raleigh disminuyen en intensidad a medida que viajan desde la fuente, pero dependiendo del tipo de suelo o la fragilidad de la estructura adyacente, pueden ser lo suficientemente fuertes como para causar daños .

Los daños también se puede incurrir el asentamiento de los suelos que soportan una nueva fundación no ser uniforme.

Las excavaciones profundas cerca de los cimientos existentes, o los cambios en los niveles de agua subterránea debido a los procesos de deshidratación, también pueden resultar en asentamientos que pueden causar grietas en el edificio y otros defectos.

Para evitar o reducir los riesgos de daños por vibración, a menudo es responsabilidad del contratista mantener los niveles de vibración por debajo de los umbrales de daños establecidos por los departamentos de construcción o las normas técnicas.

Si el propietario de una propiedad adyacente tiene inquietudes sobre la posibilidad de que la vibración cause daños, él o su abogado pueden escribir al contratista y / o desarrollador, informándoles de su responsabilidad de reparar cualquier daño en caso de que se produzca.

Se puede instalar un monitor de vibraciones, a costa de los desarrolladores, para registrar los niveles de vibración y evaluar si se está produciendo un movimiento estructuralmente significativo.

En el caso de que los desarrolladores continúen con el trabajo sin tomar medidas para limitar la vibración , es posible amenazar u obtener una orden judicial para prohibir las obras de construcción hasta que se hayan tomado las acciones aceptables.

Las quejas sobre los sitios de construcción también se pueden presentar a la autoridad local, la policía o, si están registrados, el Plan de Constructores Considerados.

Las preocupaciones sobre la salud y la seguridad se pueden remitir al Ejecutivo de Salud y Seguridad ( HSE ).

Los daños por obras colindantes generalmente no son menores

El ruido y el polvo de los proyectos de construcción adyacentes pueden causar más que pequeñas irritaciones. Las actividades de grandes proyectos residenciales y comerciales pueden dañar su propiedad existente al comprometer la integridad de la estructura misma.

El daño por vibración se produce cuando los pilones son clavados profundamente en el suelo por equipos pesados ​​que hacen que el suelo se mueva.

En el mejor de los casos, la condición de su propiedad se documenta antes de la construcción. Cuando se está construyendo un proyecto de construcción en las cercanías, es una buena idea solicitar que se controle el daño por vibración durante el proceso de construcción.

El potencial de daño por vibración se puede determinar científicamente si se monitorea la vibración, lo que ayuda a establecer la causa del daño.

Con una construcción cercana, su base también puede sufrir. El corte brusco de la tierra cercana podría sacudir y cambiar la estructura de su edificio existente.

Cuando se producen daños en los cimientos, es inminente el colapso de todo su negocio u hogar. Si ha sido víctima de grietas inesperadas en los cimientos o colapso de un edificio, se necesita una acción inmediata.

Cuando nota daños visibles, como baldosas agrietadas, clavos salidos, rayitas o grietas profundas en las paredes o en el concreto expuesto, podría ser una señal de que hay daños estructurales ocultos más profundos.

Además de la complejidad de reparar el daño a la propiedad, tratar de manejar el reclamo del seguro por su cuenta puede convertirse en una pesadilla; especialmente si no conoce bien el lenguaje de las pólizas de seguros.

Muy a menudo, las compañías de seguros negarán las reclamaciones por construcciones adyacentes afirmando que los daños son preexistentes o que los daños se deben a movimientos de tierra.

Por ejemplo, una compañía de seguros puede negar la cobertura cuando una excavadora golpea el edificio de un propietario y sus cimientos indicando que el edificio fue dañado debido a un «MOVIMIENTO DE TIERRA».

Pero si un asegurado tiene una póliza de forma especial que cubre todos los riesgos a menos que esté excluido y un «exactor que golpea un edificio que resulta en daños estructurales» no se incluye en la exclusión, entonces el reclamo generalmente está CUBIERTO.

Prestar especial atención a esos detalles al contratar una póliza de seguros, puede ser «la diferencia» en una situación de estas características.

Qué hacer cuando se daña su propiedad

No todos los desarrolladores y equipos de construcción tienen cuidado de proteger la propiedad vecina, e incluso los mejores y más equipados, a veces cometen errores.

Estos errores pueden tener graves consecuencias. Las actividades de demolición, excavación y apuntalamiento mal manejadas pueden hacer que los edificios vecinos se muevan, se agrieten, se inclinen o incluso se derrumben.

Cuando se daña una propiedad vecina, los códigos de construcción son muy claros sobre quién es responsable en la mayoría de los casos.

El desarrollador tiene la carga de asegurarse de que su trabajo no dañe las propiedades vecinas, y debe compensar a los propietarios de las propiedades vecinas si se producen daños.

Si su propiedad es dañada por una construcción adyacente, debe tomar medidas de inmediato para fortalecer un caso  demanda por daños de construcción adyacente:

  • Notifique al propietario y al desarrollador del sitio donde se está llevando a cabo la construcción, junto con su compañía de seguros.
  • Documente los daños causados ​​al edificio por construcciones adyacentes tomando fotografías.
  • Contrate a un ingeniero calificado para que inspeccione su propiedad y evalúe adecuadamente los daños. (Idealmente, podrá comparar esta evaluación con una encuesta previa a la construcción).
  • Tenga a mano una copia de la encuesta previa a la construcción y el acuerdo de licencia de su edificio.
  • Comuníquese con un abogado y explíquele la situación.

No deje que se salgan con la suya

Los propietarios y desarrolladores de propiedades a menudo tienen presupuestos ajustados y plazos ambiciosos, por lo que muchos de ellos no estarán motivados para compensarlo rápidamente por los daños.

Algunos incluso pueden intentar dejar de pagarle por completo, ante esta situación, busque de inmediato asesoramiento de un abogado experimentado en demandas por daños de construcción adyacente.

El sabrá como lidiar con esta situación, evitar que se venza el plazo para reclamar daños por obras colindantes y buscar la mejor manera para que usted reciba la compensación justa.

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