Nuda Propiedad – Qué Es, Características y Cómo Funciona!

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La Nuda Propiedad se refiere al derecho de propiedad que posee un individuo sobre un bien determinado pero sin gozar de la posesión y uso o disfrute del mismo, ya que estos serán los derechos del usufructuario.

Dividir la propiedad en usufructo y nuda propiedad es una técnica común de planificación patrimonial muy utilizada en varios países del mundo.

En estos, generalmente los atributos de propiedad se pueden dividir en dos derechos separados:

Usufructo: que otorga a su titular el derecho al disfrute del bien y el derecho a los ingresos generados por este.

Nuda propiedad: que esencialmente le da a su tenedor el derecho a transferir el activo en cuestión.

Generalmente, un derecho de usufructo dura toda la vida de su titular. Se puede comparar con el patrimonio vitalicio que se encuentra en los sistemas de derecho consuetudinario.

También se puede configurar por un período de tiempo más corto en ciertos países.

Tras la muerte del usufructuario, o al final de su plazo si es más corto, el derecho de usufructo se transfiere automáticamente al nudo propietario, proporcionándole así el derecho total sobre la propiedad.

Nuda Propiedad como posibilidad de inversión

En el mercado inmobiliario, uno a menudo se encuentra con el término «nuda propiedad», especialmente cuando se hace referencia a propiedades residenciales.

Normalmente, el atractivo principal es el precio, que es más ventajoso y, a menudo, mucho más bajo que el precio de mercado.

También es una interesante oportunidad de inversión a largo plazo siempre que se sepa cómo funciona y en qué términos.

Intentemos arrojar algo de luz sobre lo que es esta forma particular de propiedad privada, que tiene orígenes muy antiguos, habiendo tenido su origen en el derecho romano.

Inversión a medio y largo plazo

En el sector inmobiliario, la nuda propiedad se considera una inversión de mediano a largo plazo, debido al tiempo variable en la disponibilidad de la propiedad. Esta inversión también disfruta de un bajo impacto fiscal.

Durante la última década, el mercado inmobiliario en esta modalidad ha crecido como resultado de la crisis económica y el progresivo envejecimiento de la población.

En particular, muchas personas mayores vendieron su propiedad y reservaron su uso por el resto de sus vidas.

En la mayoría de los casos, el objetivo era “monetizar” el valor de su propiedad y deshacerse de los costos de mantenimiento extraordinario y la carga fiscal asociada con su uso.

Las consecuencias económicas y sociales desencadenadas por la pandemia Covid-19 permiten suponer que se confirmará la tendencia de crecimiento de esta peculiar forma de propiedad.

Ventajas para vendedores y compradores

No hay duda de que la nuda propiedad ofrece ventajas sobre las propiedades «normales» en el mercado.

Ventajas para ambas partes, vendedor y comprador. El vendedor suele ser una persona mayor, sin herederos, que necesita tener algo de liquidez en el momento oportuno y que quiere seguir viviendo en su casa.

O puede ser una buena herramienta de planificación fiscal y aplicarse en situaciones de relevo generacional donde el padre propietario transfiere la nuda propiedad a un heredero mientras se reserva el usufructo para sí mismo.

Para el comprador, en cambio, la compra de la nuda propiedad ofrece varias ventajas, empezando por el precio de compra, que es inferior al valor de mercado.

De hecho, este valor se reduce por el usufructo, calculado sobre la base de las tablas previstas por la ley.

¿Cómo se calcula el precio de la nuda propiedad?

La valoración más correcta para este tipo de transacciones solo se puede establecer con la ayuda de un especialista inmobiliario.

Generalmente, se establece el valor de mercado de la propiedad, al que luego se le aplica un coeficiente variable, definido en función de la edad del usufructuario.

Los valores de los coeficientes fluctúan según las publicaciones periódicas del Ministerio de Hacienda y se basan en estadísticas sobre la esperanza de vida en el país de referencia y la tasa de interés actualmente vigente.

En resumen: cuanto más antiguo sea el usufructuario, mayor será el valor de la nuda propiedad. Los impuestos sobre la compra también se incrementarán proporcionalmente.

Preguntas más frecuentes sobre Nuda Propiedad

1.¿Es conveniente comprar un inmueble de nuda propiedad si quiero hacer una inversión inmobiliaria?

Sí, absolutamente, si no hay una necesidad inmediata de usar la propiedad en un futuro previsible.

Comprar un inmueble en nuda propiedad garantiza la ventaja de comprar a un precio inferior al promedio del mercado, esperando obtener una revalorización de la propiedad en el mediano plazo.

Hay que tener en cuenta que la inversión debe considerarse a largo plazo.

2. ¿Es el valor de la nuda propiedad más bajo que el precio de mercado?

Sí, al comprar un inmueble bajo la modalidad de “nuda propiedad”, el valor de este se reduce por el usufructo del mismo.

Por ejemplo, una nuda propiedad vendida con un usufructo de tiempo (10 años), siendo el usufructuario de 75 años, el valor de mercado en este caso será aproximadamente el 65% del valor total de la propiedad.

3. ¿Quién pagará los costos?

El mantenimiento ordinario corre a cargo del usufructuario. Los gastos extraordinarios, por otro lado, deben ser sufragados por el nudo propietario.

4. ¿Puedo realizar reformas en la propiedad después de la compra?

Las obras en la propiedad sólo podrán realizarse con el consentimiento del usufructuario y de acuerdo con él.

5. ¿Qué significa usufructo del tiempo?

El usufructuario es la persona que tiene derecho a residir en la propiedad. El usufructo puede ser por tiempo indefinido, es decir, mientras el usufructuario esté vivo, o por un período de tiempo.

En este caso, el derecho de usufructo tiene una fecha de caducidad (10, 15, 20 años, etc.). El usufructo del tiempo afecta el valor de la nuda propiedad.

6. ¿Puedo pedirle al usufructuario que se vaya después de la compra?

No. Es derecho del usufructuario el gozar del bien inmueble cuya mera titularidad se traspasa por un tiempo determinado (tiempo de usufructo) o por el tiempo que dure su vida (usufructo).

Este no es el caso si, después de un período de tiempo, se llega a un acuerdo con el usufructuario para adquirir su “derecho” de uso de la propiedad (derecho de usufructo).

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