Subasta de Ejecución Hipotecaria

Subasta de Ejecución Hipotecaria
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Cuando los propietarios no pagan sus impuestos sobre la propiedad o su hipoteca, su casa puede salir a la venta a través de una subasta de ejecución hipotecaria en los tribunales.

Las leyes relativas a las subastas realizadas por entidades gubernamentales varían según el estado.

Para cuando la propiedad llega a la etapa de ejecución hipotecaria en el juzgado, el propietario generalmente no ha realizado los pagos de la hipoteca durante al menos tres meses y, en algunos estados, muchos meses más.

La ejecución hipotecaria judicial permite que los tribunales ejecuten una hipoteca

Las ejecuciones hipotecarias que involucran al juzgado se conocen como ejecuciones hipotecarias judiciales.

En algunos estados, los prestamistas deben acudir a los tribunales para ejecutar la ejecución hipotecaria de una propiedad cuando no se ha pagado la hipoteca.

Las propiedades vendidas debido a la morosidad del impuesto a la propiedad casi siempre pasan por alguna forma de ejecución hipotecaria judicial, ya que el municipio ha puesto un gravamen fiscal sobre la casa, el edificio o el terreno.

Si un propietario no paga sus impuestos sobre la renta, el gobierno estatal o federal puede imponer un gravamen fiscal sobre la propiedad.

El gravamen otorga a la entidad gubernamental autoridad para ejecutar la hipoteca y recibir el pago antes que otros acreedores, como una compañía hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias se venden tal cual

En las subastas de ejecución hipotecaria, las propiedades se venden «tal cual».

No tendrá la oportunidad de inspeccionar la propiedad de antemano, pero es aconsejable pasar y ver en qué forma está el exterior desde la calle.

Puede ver de inmediato que la propiedad requerirá enormes cantidades de dinero para repararla.

También es importante evaluar el mercado inmobiliario local y averiguar cuánto vale la casa en buenas condiciones, ya que esto puede hacer que valga la pena invertir su tiempo y dinero.

Las casas embargadas generalmente se venden a un precio más bajo que las propiedades que no están en dificultades, lo que las convierte en una inversión atractiva para los especuladores inmobiliarios y compradores de viviendas que tienen los medios para realizar mejoras.

Subastas absolutas y de prestamistas

Las subastas de los juzgados pueden clasificarse en dos categorías: absoluta y confirmación del prestamista. En una subasta absoluta, el postor ganador obtiene la propiedad.

En una subasta de confirmación de prestamista, el prestamista tiene derecho a aprobar la oferta.

Las subastas de confirmación de prestamistas tienen un monto de reserva, que es una oferta mínima necesaria para completar la transacción.

Por ejemplo, si el prestamista tiene una reserva de $ 250,000 en una propiedad y el mejor postor oferta solo $ 200,000, el prestamista puede decidir rechazar la oferta.

Familiarícese primero con las subastas

No puede simplemente ingresar a una subasta en un tribunal y hacer una oferta. Debes registrarte de antemano, además de calificar.

Eso significa poner su financiamiento en orden con anticipación. En la mayoría de los estados, debe pagar la oferta ganadora en efectivo o mediante cheque de caja poco después de que finalice la subasta.

Para obtener los mejores resultados, asista a varias subastas para desarrollar una idea de cómo funcionan antes de hacer una oferta por una propiedad.

Hable con agentes de bienes raíces o abogados inmobiliarios que se ocupan de ejecuciones hipotecarias para obtener asesoramiento adicional.

El propietario puede canjear sus derechos

En todos los estados, el propietario tiene derecho a rescatar su propiedad antes de la venta mediante el pago de toda la deuda pendiente.

Eso incluye las tarifas de hipoteca y ejecución hipotecaria. Esto no sucede muy a menudo antes de una venta, porque si el propietario tuviera acceso a dichos fondos, probablemente no se habría enfrentado a una ejecución hipotecaria en primer lugar.

Sin embargo, es posible que los familiares u otras partes proporcionen el dinero para que un propietario redima la propiedad.

En algunos estados, el propietario tiene derecho a rescatar la propiedad incluso después de que se haya realizado la venta por ejecución hipotecaria.

A esto se le llama redención legal, porque la cantidad de tiempo que tarda el propietario en redimir la propiedad varía según el estatuto estatal.

El propietario debe pagar la deuda al postor ganador de la propiedad o pagar el monto total de la hipoteca, los intereses y las tarifas de ejecución hipotecaria.

Comprar una casa en una subasta de ejecución hipotecaria

¿Está planeando hacer una oferta en una subasta de ejecución hipotecaria por primera vez? Así es como debe prepararse:

Las subastas de ejecuciones hipotecarias, realizadas en los escalones de los juzgados, en los centros de convenciones de todo el país y, cada vez más, en línea , pueden resultar intimidantes.

El truco para evitar las trampas de la subasta de ejecución hipotecaria es hacer su tarea.

1. Comprender el proceso

Muchos compradores nunca antes habían asistido a una subasta de ejecución hipotecaria, ya sea una subasta grande en la que se venderán docenas de propiedades de una gran región geográfica, o una subasta de fideicomisarios más pequeña.

Si está pensando en comprar una ejecución hipotecaria, es inteligente que asista a algunas subastas como observador.

Observa a los compradores: a veces, las subastas tienen tanto que ver con el teatro como con las transacciones comerciales.

Es posible que vea a algunos compradores vestidos con trajes parados cerca del subastador en un esfuerzo por convencer a otros postores de que están representando al prestamista; tal postura puede asustar a otros asistentes y alejarlos de una guerra de ofertas.

Descubra los requisitos: Comuníquese con el abogado o el subastador para determinar cuánto dinero necesita traer a la subasta, ya que esto varía de un estado a otro.

Muchas subastas requieren que los postores traigan un cheque certificado por determinada cantidad, pagadero a la compañía de subastas.

Esto proporciona una prueba a la empresa de subastas de una intención legítima. El postor ganador firmará su cheque con la compañía de subastas, mientras que los postores perdedores simplemente volverán a depositar sus cheques.

Algunas subastas más grandes contarán con la asistencia de representantes de varios prestamistas hipotecarios importantes.

Los postores también deben ser conscientes de que las grandes empresas de subastas cobran una tarifa fija o un porcentaje del precio de venta por sus servicios.

En algunos casos, debe traer un porcentaje del precio de la oferta ganadora en forma de fondos certificados, el saldo vence en 30 días. También encontrará estados donde el saldo total vence el día de la venta.

2. Investiga

En la mayoría de las regiones, los avisos sobre las próximas subastas se publican en línea o en el periódico local.

Tenga en cuenta que las fechas de la subasta a menudo cambian o se posponen, así que asegúrese de confirmar los detalles con el abogado del prestamista o el fideicomisario .

También debe considerar que la moratoria federal sobre desalojos y ejecuciones hipotecarias de viviendas unifamiliares se ha extendido hasta el 30 de junio, y muchos estados han prohibido temporalmente las ejecuciones hipotecarias , lo que puede afectar el inventario en su área.

Reduzca su área: Elija algunos vecindarios para investigar. Pase por las propiedades de subasta que figuran en la lista ubicadas dentro de esos vecindarios y observe el área.

Estudie el hogar: Probablemente no podrá entrar a la casa, pero debería saber si alguien vive allí. Si está ocupada, es muy probable que la casa tenga plomería y electricidad en funcionamiento, pero esto no está garantizado. ¿Qué aspecto tiene el exterior?

Espere que la casa necesite, como mínimo, mejoras cosméticas: alfombra nueva, pintura, electrodomésticos y gabinetes de cocina.

3. Sepa lo que puede ofertar

Si gana esta propiedad en una subasta, ¿vivirá en la casa? ¿Arreglarlo y revenderlo? ¿Alquilarlo? Sus planes para la propiedad afectarán su precio máximo de oferta.

Comparar: Descubra por qué se han vendido propiedades similares cercanas en los últimos meses.

Investigar: Trate de conseguir una Estimación de ejecución hipotecaria para ayudarle a determinar el precio probable de venta de la vivienda.

Agrégalo: Calcule las mejoras necesarias, basándose en el peor de los casos (reemplazo de plomería, electricidad, etc.).

Recuerde que su oferta en la subasta es absoluta; no hay retroceso, no hay exención de inspección de la casa.

Si cree que las reparaciones básicas para una casa costarán $ 15,000, no querrá terminar pagando $ 130,000 en una subasta si la casa de al lado lista para mudarse se cotiza en $ 140,000.

Haga un conjunto de hojas de fotos e información para cada propiedad, junto con su oferta principal, solo para evitar confusiones el día de la subasta.

4. Siga los consejos de los expertos

A continuación, se ofrecen algunos consejos para aprovechar al máximo su experiencia:

Llegar a tiempo: La mayoría de las subastas no duran mucho; si llega cinco o 10 minutos tarde, es posible que se pierda todo.

Instálese rápidamente: Las primeras propiedades que se ofrecen a menudo se venden por menos porque los postores están tratando de averiguar los patrones de precios.

Si la propiedad de sus sueños es una de las primeras que se subastaron, es posible que tenga suerte.

Escuche: Es posible que escuche al subastador decir algo como: «Esta propiedad se vende sujeta a todos los embargos y gravámenes».

Eso significa que el postor ganador es responsable de los impuestos vencidos y los gravámenes impuestos por los contratistas o el Servicio de Impuestos Internos.

Los postores veteranos realizan búsquedas de títulos en las propiedades en las que están interesados.

Conoce tus límites: No se deje atrapar en una guerra de ofertas. Determina lo que estás dispuesto a pagar antes de la subasta y no pujes más.

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